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        疫情期间能否要求减免房租?承租人可单方解除合同吗?

        发布时间:2020-03-18  来源:泉州晚报  

          疫情期间,没有实际入住或投入使用的承租房产,可以不付房租吗?刚装修好的店铺受疫情影响倒闭了,承租人是否可以要求房东减免租金?……面对这些焦点问题,3月16日,在市政府办、市行政服务中心管委会、市司法局、市工业和信息化局组织的“刺桐新声·政策面对面·新法面对面”直播讲座上,福建世礼(泉州)律师事务所主任、合伙律师吴俊猛作了详细解析。

        未投用的承租房产,可以不付房租吗

          从今年1月下旬春节放假到2月中旬,我市服务业普遍处于休业中,有些店面经营主甚至至今未能返泉开门做生意。在这种情况下,企业经营者或个体户可以要求减免房租吗?

          “正常情况下,承租房产支付租金是理所当然的。但本次疫情期间较为特殊,已经构成‘不可抗力’。”吴俊猛认为,不可抗力是我国法定的违约免责事由,在《租赁合同》已经签订,承租房产尚未投入实际使用时可以不付房租,同时免除违约责任。但需要注意的是,不付房租的想法应当及时通知出租人,以减轻可能给对方造成的损失,必要时还需要提供证明。

          他列出了具体的法律依据,包括《民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

        实际使用了房产,可要求减免租金吗

          “承租市属国有资产用于经营性的用房,免租1个月,减半收取2个月。”2月9日,市政府发出的一份通知让承租市属国有资产用于经营性用房的企业经营者备受鼓舞。那么,承租私有房产能否要求减免租金,许多企业主和店家有这样的疑惑。

          经梳理相关法规,吴俊猛认为,《租赁合同》已经签订且承租人实际使用了房产,疫情期间,根据租赁房产的属性分三种情况处理:(1)属于承租国有房产,在有关政策的扶持范围内,可以依据相关政策法规,减免租金。(2)属于承租私有房产, 如果认定本次疫情构成“不可抗力”,则可依此与出租方协商变更合同租金,即减免租金。(3)属于承租私有房产,也不属于“不可抗力”的情况,但由于疫情影响,继续履行合同确实显失公平,可以依据民法中的公平原则,请求适当减免租金。

        疫情期间,承租人可以单方解除合同吗

          疫情期间,因经营困难萌生退意,承租人可以单方解除合同吗?

          吴俊猛介绍,承租人可与出租人协商,如果出租人同意,则双方可以签订《补充协议》,解除合同。但如果出租人不同意,则需要区分不同情况行使解除权。一种情况是,如果本次疫情的影响只是暂时性的,疫情过后仍可以正常使用承租房产,就不能单方解除合同,否则构成违约。另一种情况是,如果疫情导致合同根本目的无法实现,而不是暂时性地为合同履行造成障碍,根据《合同法》第九十四条的规定,承租人就可以解除合同。例如基于在春节期间开展特定商业活动而进行的商铺租赁,因疫情爆发和政策影响,已经不可能实现合同根本目的,因此可以提出解除合同。

        承租人拖欠房租,出租人可以解除合同吗

          吴俊猛表示,因疫情特殊情况,如承租人拖欠房租,出租人可以催讨拖欠的租金,但不能主张承租人违约,单方解除合同。

          在直播中,有房东在后台留言,疫情期间,承租人不付房租,出租人可以扣押金吗?吴俊猛指出,通常认为租赁合同中的押金条款具有担保性质,同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。此种情况下,出租人可以没收承租人事先交付的押金,用于抵扣相应拖欠的租金或违约金或作为相应的损害赔偿。(记者 陈淑华 通讯员 廖杰茹)

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